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5月，上海二手房單月成交量回落至1.53萬套。部分溢價(jià)較多的學(xué)區(qū)房板塊成交價(jià)格回到了2019年。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，雖然成交量下滑，但環(huán)比降幅收窄，此外，考慮到存在五一假期出游的影響，成交量下降也情有可原，目前成交水平仍維持在1.5萬套的榮枯線以上。

(資料圖)

二手房掛牌活躍

6月7日，據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，5月份，上海全市共成交二手房1.53萬套，環(huán)比下降13%，成交金額510億元，環(huán)比下降16%，套均總價(jià)332萬元/套，環(huán)比下降4%，成交均價(jià)40147元/平，環(huán)比下降3%。

從鏈家的帶看和成交數(shù)據(jù)來看，雖然5月份整體下滑明顯，但近兩周的周度帶看和成交保持平穩(wěn)，暫未出現(xiàn)進(jìn)一步的下滑。

楊雨蕾提到，周度新增客戶量雖存在波動(dòng)，但基本能夠維持在一個(gè)不算低的區(qū)間，相當(dāng)于2021年末至2022年初的水平，說明目前市場(chǎng)主要是觀望情緒相對(duì)濃厚，需求端不存在枯竭的情況。新增掛牌量依然平穩(wěn)甚至有所下降，并不存在大量拋售的情況。雖然庫存量有增加，但主要是因?yàn)槿セ?jié)奏放緩所致，屬于合理情況。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，根據(jù)上海中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，目前每周的二手房掛牌新增量大概在1.3萬套左右，在市場(chǎng)活躍時(shí)期，如2015年、2016年以及2021年均出現(xiàn)過1.3萬套左右的新增掛牌量，只是持續(xù)時(shí)間比較短。從今年的情況來看，2月以后，除假期外，每周的二手房新增掛牌量均維持在1.3萬套左右，與以往每周新增掛牌量1萬套左右相比，目前二手房掛牌量較為活躍。

房東建300人中介微信群賣房

從整體樓市成交均價(jià)來看，由于成交量存在下滑，導(dǎo)致價(jià)格開始松動(dòng)，降價(jià)的房源有所增加。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，5月，上海二手住宅市場(chǎng)成交活躍度下滑，掛牌量仍處高位，業(yè)主心理預(yù)期松動(dòng)，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)三個(gè)月收窄，5月漲幅為0.07%。

楊雨蕾認(rèn)為，若后續(xù)成交量繼續(xù)低位徘徊，那么急于置換的房東或以價(jià)換量，對(duì)于目前仍不算低的房?jī)r(jià)水平來說，成交價(jià)格有一定的下降空間，但大幅調(diào)整的可能性較低。

也有賣家積極組建微信群加速房源買賣。據(jù)北蔡一經(jīng)紀(jì)人介紹，有房東組建微信群，拉入近300名中介人員幫助其賣房?！斑@套房子是大華錦繡華城十五街區(qū)的一房，原掛牌價(jià)是730萬元，最終成交價(jià)格680萬元?！?/p>

這名經(jīng)紀(jì)人表示，業(yè)主為了促成賣房，幾乎加遍了周邊所有中介門店的經(jīng)紀(jì)人，拉群方便同步看房和價(jià)格信息。

上海浦東北蔡板塊一經(jīng)紀(jì)人提到，目前，市場(chǎng)上的買家主要分兩種心態(tài)，一種認(rèn)為房?jī)r(jià)還有下降的空間，選擇繼續(xù)觀望；另一種認(rèn)為目前是撿漏抄底的好時(shí)機(jī)，積極砍價(jià)達(dá)到心理預(yù)期并買入。因此，客戶咨詢量保持平穩(wěn)。

從議價(jià)空間來看，上述北蔡經(jīng)紀(jì)人稱，對(duì)比今年2月份，一些區(qū)域比較好的次新小區(qū)，降幅在5%至10%左右，一些房齡偏大的樓盤，降幅在10%至20％。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海二手房市場(chǎng)雖然有所回落，但市場(chǎng)總有起伏，總體來說，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還是相對(duì)健康的。

部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格回到四年前

上海浦東梅園板塊一經(jīng)紀(jì)人告訴澎湃新聞，“目前，市場(chǎng)觀望的情緒很濃，我已經(jīng)開始做租賃單渡過難關(guān)了?！?/p>

據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人反饋，目前二手房掛牌量明顯增加，但消化速度又不夠，如果房東想要出手就必須降價(jià)?！澳壳耙恍┰敢饨祪r(jià)的業(yè)主都是為了著急打新或者置換，雖然說市場(chǎng)下行，但只要價(jià)格足夠有吸引力，房子還是能賣掉。”以梅園板塊為例，板塊內(nèi)每周新增掛牌量約在十幾套，但月度成交僅兩三單。因此，掛牌量持續(xù)增加的情況下，業(yè)主只能降價(jià)出售。

以梅園三街坊一套房源為例，5月份，該小區(qū)成交了一套29.42平方米的一房，成交價(jià)為460萬元，此前市場(chǎng)好的時(shí)候成交價(jià)曾達(dá)到520萬元左右。

梅園二、三、四街坊對(duì)口的學(xué)校是上海一梯隊(duì)的福山外國(guó)語小學(xué)以及建平中學(xué)西校，被稱為“雙學(xué)區(qū)”，由于對(duì)口的學(xué)區(qū)資源優(yōu)勢(shì)明顯，引來眾多重視教育資源的購房者入手。

據(jù)板塊內(nèi)經(jīng)紀(jì)人介紹，該學(xué)區(qū)房的成交價(jià)格已跌回4年前。

從2021年上海中考改革新政落地后，上海學(xué)區(qū)房炒作之風(fēng)就開始緩慢踩剎車。伴隨著一系列政策的落地，學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)從高位不斷回落，而目前，水分再次被擠出。

置換二手房“打新”成重要消費(fèi)目的

從今年前5個(gè)月的累計(jì)成交來看，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月二手房成交8.4萬套，同比增長(zhǎng)105%，主要原因?yàn)槿ツ甓径仁芤咔橛绊?，樓市成交暫停。不過即使不考慮去年同期情況，今年成交也好于2020年的同期水平。

盧文曦提到，今年2月至3月，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了季節(jié)性反彈，經(jīng)過反彈后，目前市場(chǎng)回歸到相對(duì)穩(wěn)定的交易量。同時(shí)，隨著市場(chǎng)成交量下降，市場(chǎng)上觀望的心態(tài)開始增加。從市場(chǎng)目前的情況來看，預(yù)計(jì)還是會(huì)呈現(xiàn)反復(fù)震蕩的行情，6月份、7月份仍是傳統(tǒng)的淡季，成交量仍會(huì)縮量，成交量預(yù)計(jì)會(huì)在8月、9月有所反彈。

分區(qū)域來看，5月份，成交量TOP3區(qū)域?yàn)槠謻|、寶山和閔行。從環(huán)比來看，僅金山和奉賢環(huán)比為正增長(zhǎng)，其余區(qū)域環(huán)比下跌，跌幅最大的為青浦、浦東和松江。2023年前5個(gè)月，成交量TOP3區(qū)域?yàn)槠謻|、寶山和閔行。

分板塊來看，5月份板塊銷量TOP5為南橋新城、周康、金山新城、嘉定主城區(qū)和徐匯中心。

從成交總價(jià)段來看，5月份600萬元以下的占比88.9%，較4月份增加了0.4個(gè)百分點(diǎn)。今年前5個(gè)月，300萬元以上的成交占比增加，其中，400萬-600萬元的占比11.9%，增加了1.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，300萬-400萬元、600萬-800萬元、1000萬元以上等總價(jià)段的占比各增加了0.7個(gè)百分點(diǎn)。而300萬元以下的占比61.1%，減少了3.9個(gè)百分點(diǎn)。

盧文曦指出，近期二手房市場(chǎng)出現(xiàn)降溫現(xiàn)象，而且比新房市場(chǎng)更明顯，目前還是以置換“打新”（編者注：購買性價(jià)比較高的新房）為重要的消費(fèi)，二手房交易節(jié)奏放緩后，也開始慢慢影響到新房的交易速度。因此，即便后續(xù)新房供應(yīng)有所增加，市場(chǎng)的反彈高度也比較有限。