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上海二手掛牌量的走高已經是公認的事實

但我沒想到的是，居然連1億這個總價段的房子，也越來越多的掛出來了

(資料圖片)

我們剛開始獲取的大部分信息，來自短視頻平臺，比如這個關于綠城黃浦灣，目前掛了十幾套

而無獨有偶，最近的明星新聞里，不乏這種拋售的，比如有中介稱“吳亦凡價值1.28億的房子”，綠城黃浦灣掛牌正在出售

除此之外，關于翠湖天地、華僑城蘇河灣、古北壹號...1億以上的天價豪宅紛紛掛牌

我好奇的不僅僅是到底是否有大量的過億豪宅正在被擺上貨架，還有這些稀缺至極的房源現(xiàn)在真正掛牌的原因

01

關于上海1億以上豪宅的真實掛牌量到底有多少

翠湖天地、湯臣一品、華府天地、古北壹號...這種位于上海頂流板塊，如黃浦濱江、陸家嘴、新天地等

一般都是上海最頂級的房子，面積在400平以上，單價高達20萬+，理論上總價才有可能有一個億

我先在鏈家平臺上按總價由高到低順序篩選，目前能看到的，總價1億+在掛牌的只有十幾套

但是鏈家上高價豪宅一般不在外網展示，因為豪宅的掛牌要求比較嚴格，也考慮到業(yè)主隱私，所以很少能看到

后來我聯(lián)系了一位專門做上海豪宅的老中介，入行已經有9年多，只做3000萬以上豪宅

從他那邊我打聽了一下各個豪宅的掛牌情況，根據(jù)11個小區(qū)樣本統(tǒng)計

從總掛牌量來看，今年至今上海1億豪宅掛牌有59套

（統(tǒng)計時間：2023年6月8日，數(shù)據(jù)來源：鏈家豪宅中介）

1億掛牌翠湖天地有10套，華府天地8套、云錦東方錦園7套...財富海景花園2套

一般對于豪宅有幾套在掛牌中介也不會亂說，而且這些掛牌房源在鏈家內網上都是真實存在的

通過中介提供的1億以上真實掛牌房源，我整理了這份部分詳細清單

從這份數(shù)據(jù)中能看到，有不少都是今年剛掛牌出來的，面積最大的超600平，總價最高的掛牌2.6個億

以翠湖天地為例

作為目前1億以上掛牌最多小區(qū)之一，總價在1.09個億、1.72個億、1.3個億、1.8個億...單價基本在30-40萬/平

在這些房源中，四期雋薈掛出來賣的比較多，有2套前排390平稀缺大平層掛牌

還有三期嘉苑，面對新天地太平湖的高層大平層也掛牌1個億以上

我還特別問了一下翠湖天地旁邊的華府天地，一共有9套掛出來，起步就8800萬，其中1億以上有8套

今年2月份華府天地就掛出來一套400多平大平層，掛牌價1.3億，單價在29萬/平

在新天地板塊，包括翠湖天地、華府天地在內，上億掛牌的一共就有27套

不僅是新天地板塊，浦東陸家嘴今年也掛出來不少1億豪宅

據(jù)中介透露陸家嘴上億房源共掛牌18套，其中今年掛牌就有9套

以湯臣一品為例，目前掛牌3套

一直保持神秘的湯臣一品，以往都是0掛牌，最近一次成交記錄顯示早在2015年

2023年4月，湯臣一品前排一線江景房掛了一套597平，一出價就是2.6個億

去年湯臣一品前排是沒有一套在賣的，現(xiàn)在唯一一套出售都是要搶的

據(jù)中介透露，房東之所以掛牌出售，是為了資金整合

在市面上接近600平的房源屈指可數(shù)，還是一線江景前排房源，確實很少有，算一下這一套單價約44萬/平

包括以前很少有掛牌的，如中糧海景壹號、古北壹號都有三四套在掛牌

據(jù)中介說，相比前幾年今年像這種上億豪宅掛牌，確實要明顯多一些

02

雖然被擺上貨架的很多，真實成交卻基本都是0

我跟兔博士拉了一份數(shù)據(jù)，2021年至今上1億/套以上的二手頂豪共成交44套

1億以上二手豪宅平均每年只有十幾套

（統(tǒng)計時間：2023/6/8，數(shù)據(jù)來源：兔博士）

大部分都是別墅或者老洋房，其他的基本都是古北壹號、翠湖天地、湯臣一品、中糧海景壹號，面積在400平+的超大戶型

我們聚焦到某個豪宅小區(qū)，對比看看它們的掛牌量和成交量

據(jù)專門做豪宅的中介所說，今年豪宅比較難做，特別是1億以上很少有成交

截至目前華府天地掛牌8套，0成交

翠湖天地掛牌10套，也還沒有1億以上的成交

再看看古北壹號，1億以上總價2022年一年成交4套，今年4月、6月分別只成交了2套

有一些房東也在下調掛牌價，比如今年湯臣一品，報價2.6個億，房東愿意降3000萬

還有華府天地一套1.3億的房子，2月份掛牌1.5億，前后一共下調了2000萬

你會發(fā)現(xiàn)總價上億的房子，客戶都極其稀缺

這種頂豪的客戶其實很難找，很多時候看房都需要驗資高達1-2個億，符合條件的人也不多

加上豪宅的成交周期比普通小區(qū)更長，基本上現(xiàn)在翠湖天地的成交周期已經拉到快一年的時間了

無論是客戶還是房源，時間一長不確定因素就很多，交易相對就困難一些

03

還有一個更小的市場值得關注，二手法拍房

當我打開全球最大的線上拍賣市場阿里拍賣平臺，一搜上海被拍賣的1億豪宅，大量的法拍房瞬間撲面而來

我把今年上海1億以上法拍房整理了一下

數(shù)據(jù)來源：阿里拍賣

我比較關注的是綠城黃浦灣，近幾年被拍賣的房子有4套

不過，上達1億的法拍房只有一套406平，起拍價1.2174億

拍了一天，有一兩萬人圍觀，并沒有一個人報名，也沒有出價，最后流拍

從法拍信息上能看到，標的所有人是孫xx，據(jù)中介說房主是兩個90后，涉及借款糾紛被拍賣

同樣被拍賣的還有，中糧前灘海景壹號，有2套上億房子被拍賣，一套1.15億，一套1.28億

法拍價最高的一套達9個億

位于華漕北翟路3398號，查了一下被執(zhí)行人為上海東方國貿投資管理有限公司，目前房子已經被查封等待拍賣

其中被拍賣的原因跟公司破產有關

上海東方國貿有限公司已于2021年12月16日被上海市第三中級人民法院裁定破產清算

來源：網絡

法拍房有一種情況是因為無力償還貸款導致斷供，被強制執(zhí)行收回房產拍賣抵押

也可能跟業(yè)主自身債務糾紛有關，所以突然冒出來這些被拍賣的上億房產

還有就是一些業(yè)主急需用錢，將房屋抵押給第三方，沒想到不能按時還錢

根據(jù)《擔保法》規(guī)定，第三方不能直接取得抵押房產，只能向法院申請拍賣房產來還款

不乏有的人資產來源于不正當渠道，就像前段時間曲某婷名下位于哈爾濱的兩套房被拍賣，也是跟其母親受賄有關

04

我更好奇的一點，過億豪宅的拋售潮，背后的原因

關于這一點，我也咨詢了資深豪宅中介，他們手上經手的客戶，基本都是5000萬級別的圈層

所以，從整個市場來看，對于上億總價的豪宅市場，已經不能用一般的行業(yè)視角去看待了

房東基本都是百度百科能夠查詢得到的人物，或者當紅明星等等

之前市場好的時候很多稀缺的房子不愿意掛牌，上億資產的客戶都比較惜售

現(xiàn)在被掛出來，原因也是因人而異，說實話和普通市場相比，不能籠統(tǒng)概括

我簡單了解下來，大致以這三類為主

以華府天地掛牌1億房子為例，原本房東一家三代住在一起，因為選擇出國才賣掉的

這種客戶原本買來自住，但今年準備移民或者出國陪孩子讀書

然后翠湖天地有不少掛出來的房子，都是當時以公司名義購買的

其中2017年的翠湖天地四期，也是翠湖系列的口碑之作，開盤價格16萬/平左右，五年二手漲到了30多萬/平，價格幾乎翻了一倍

有一套掛牌1.72億就是以公司名義購買的，而且同一個小區(qū)有2套房子，對于這樣的房東來說，買房其實就是處理手上多套的資產，以達到資金整合目的

翠湖天地的開發(fā)商瑞安來自新加坡，第一批業(yè)主有一些國外客戶，他們不只在上海持有資產，在其他國家也有房產

當然房產也只能作為他們資產中的一部分，他們投資的方式很多，包括股票、基金等等

現(xiàn)在正在法拍的豪宅業(yè)主，并不是主動賣房，而是被迫無法再持有房產

在人生最輝煌的時候買下了房子作為資產持有，現(xiàn)在遇到債務問題時才會被法院強制執(zhí)行

綜合以上原因，不管是二手市場，還是法拍房市場，現(xiàn)在上海不少上億房源愈來愈多掛出來

而在這輪行情下，這種過億豪宅的高掛牌現(xiàn)象，可能還會持續(xù)一陣子