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當(dāng)前時(shí)訊:交了首付辦不下貸款,房屋占有使用費(fèi)如何計(jì)算?
發(fā)布時(shí)間:2023-06-28 13:16:45 文章來源:法治青島新聞中心
交了首付辦不下貸款,房屋占有使用費(fèi)如何計(jì)算?,租賃,房款,租金,貸款,

交了首付款之后就拿到房子住進(jìn)去,如果后續(xù)貸款沒有獲批導(dǎo)致購房合同解除,那么這期間的房屋占用使用費(fèi)如何計(jì)算呢?在山東青島就有一起這樣的案例,按照開發(fā)商的計(jì)算方式,業(yè)主居住的時(shí)間長達(dá)55個(gè)月,應(yīng)該支付的占用使用費(fèi)超過35萬元。而法院最終判決中,認(rèn)定的該費(fèi)用不到18萬元。

為什么差距這么大?一起來看一看詳情吧。


(資料圖片)

2018年1月1日,青島市民黃先生以約125萬元的總價(jià)買下市北區(qū)中鐵青島廣場一套約75平方米的商品房,在與開發(fā)商中鐵置業(yè)集團(tuán)山東有限公司(以下簡稱中鐵置業(yè)山東公司)簽訂的首付分期協(xié)議中,雙方約定首付款為房屋總價(jià)款的50%,分三期支付,剩余房款62萬元以貸款方式支付。在第一期首付款26萬余元支付之后,中鐵置業(yè)山東公司暫將房屋交付黃先生。

至2019年12月初,黃先生支付了全部首付款,但是后續(xù)的貸款因?yàn)辄S先生自身的原因未獲批準(zhǔn),導(dǎo)致逾期付款,購房合同解除。

此后的索賠爭議中,房屋的占用使用費(fèi)是重點(diǎn)之一。

按照中鐵置業(yè)山東公司的算法,從2018年1月1日將房屋交付黃先生,到2022年7月底在法院的調(diào)解下黃先生騰退房屋,占用時(shí)間為55個(gè)月,應(yīng)該以2.89元/m2/天計(jì)算房屋占有使用費(fèi)。

這個(gè)2.89元是怎么來的呢?

中鐵置業(yè)山東公司提供了兩項(xiàng)證據(jù),其一是房屋中介網(wǎng)站上查詢的房屋租賃信息,青島中心廣場租金價(jià)格為2.78元每平每日至3.1元每平每日;其二是在2020年的一起訴訟中,中鐵置業(yè)山東公司與宋女士的商品房預(yù)售合同糾紛案里,涉及房屋調(diào)解確定的租賃價(jià)格是2.89元。

黃先生同樣提交了多家房屋中介網(wǎng)站上查詢到的房屋租賃信息,顯示同地段同類型房屋在精裝修的情況下租賃價(jià)格平均在2.3元/㎡/天左右。至于2020年訴訟中確定的租賃價(jià)格,黃先生認(rèn)為民事調(diào)解書是在雙方協(xié)商讓步等諸多因素的情況下形成的,并不能證明真實(shí)的客觀情況。

此外,黃先生對中鐵置業(yè)山東公司主張的房屋占用時(shí)長也持異議。

那么,法庭是如何審理的呢?

法庭審理后否定了2.89元這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),理由是黃先生已經(jīng)支付了50%以上的購房款,中鐵置業(yè)山東公司在通知解除合同后仍然全部占有使用該購房款,且在通知黃先生解除合同后較長時(shí)間內(nèi)未采取適當(dāng)措施防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大,亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

中鐵置業(yè)山東公司主張的房屋占用時(shí)長也被法庭削減,原因是期間黃先生提出付款展期,雙方存在就繼續(xù)履行合同進(jìn)行交涉的事實(shí)。也就是說,中鐵置業(yè)山東公司在選擇行使合同解除權(quán)后又就對方提出繼續(xù)履行合同同意磋商,在雙方最終未達(dá)成一致意見后提起本案訴訟,導(dǎo)致該合同在長達(dá)兩年左右的時(shí)間內(nèi)處于客觀上不穩(wěn)定的狀態(tài)之中。

這樣七七八八算下來,法庭最終酌定的房屋占有使用費(fèi)(租金損失)為177,000元,約為中鐵置業(yè)山東公司主張數(shù)額的一半。

本案中,法庭的判決邏輯主要有4點(diǎn),其一,黃先生在合同解除前已經(jīng)支付部分房款,依照合同約定占有房屋,屬于合法占有,可以視為支付房款的合同對價(jià);其二,房屋占有期間,中鐵置業(yè)山東公司亦持續(xù)占有使用黃先生的已付購房款;其三,期間雙方繼續(xù)就履行合同進(jìn)行磋商,應(yīng)該共同分擔(dān)損失擴(kuò)大的責(zé)任;其四,調(diào)解書涉及房屋調(diào)解確定的租賃價(jià)格不能直接認(rèn)定為市場價(jià)格,且與本案房屋并非同一房屋,不能直接適用。

文/肖華林

編輯:李進(jìn)文

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