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開欄語：北京商圈升級改造如火如荼，這一過程中，有的探明方向，有的摸索徘徊。北京商報記者階段性走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從北京全域來看，商圈發(fā)展依舊不均。地標性項目在自我拔高的過程中，商圈的配套難免跟不上；遠郊商圈的政策扶持不斷，但圈內(nèi)項目之間競爭分流嚴重，難免形成內(nèi)耗。為此，北京商報特選幾大代表性商圈，針對區(qū)域內(nèi)存在的問題，從而提出建設性意見和可行性方案。

作為北京以前最潮、最火熱的商圈，未來的西單要“靜下來”和“提升品質(zhì)”。近日，北京商報記者了解到，位列北京第一批“一店一策”的西單商場即將進入升級更新；西單大悅城三至五層多家商戶處于圍擋狀態(tài)，品牌進行更迭；西單北大街的廊橋系統(tǒng)也將進行部分拆除與提升。北京自步入國際消費中心城市建設的進程中，已完成22個傳統(tǒng)商圈的改造，而西單商圈依舊存在存量項目改造慢、量變卻起不到質(zhì)變的效果。分析指出，在西單商圈重新定位之下，商家們應在商圈內(nèi)各司其職，打好“配合牌”，合力促進“新西單”入市。

(資料圖片)

西單商場方案終敲定

西單商圈的改造將加快進程。近日，北京商報記者了解到，營業(yè)90余年的西單商場即將開啟改造升級，預計在2025年底迎來新面貌。西單商場黨委書記、總經(jīng)理高少云向記者表示，西單商場外立面更新方案已經(jīng)獲批。更新后的西單商場將更注重文化體驗，“新面貌的西單商場預計娛樂、體驗類業(yè)態(tài)占比較現(xiàn)在將提升，未來商場的零售業(yè)態(tài)將控制在50%以內(nèi)”。高少云透露。

與西單商場一同改造的還有整個西單連廊。不久前，西城區(qū)發(fā)布“西單連廊空間提升方案國際公開征集”提到，未來西單連廊將整體貫通，與周邊建筑的改造提升方案良好銜接，優(yōu)化連廊空間與商業(yè)建筑、文化設施之間的商業(yè)互動性，打造西單特色景觀節(jié)點，整體優(yōu)化連廊空間形象，加設必要的便民設施。現(xiàn)階段有4家設計團隊通過資格評審，現(xiàn)已進入方案評審階段。

不過雖然商圈內(nèi)的商家一直在改造調(diào)整的路上，但成效甚微。西單明珠常年處于“欲調(diào)未調(diào)”的尷尬局面，在這里最多的是各類美甲美睫店鋪，店鋪招租困難，商場8層的營業(yè)空間內(nèi)，僅存百余家店鋪，即使到現(xiàn)在也有100元三件的上衣、59元一件的裙子在售賣。

此外，北京西單國際大廈正逐漸演變成劇本殺及小餐飲的聚集地，即使是在白天大廈內(nèi)客流也寥寥無幾，門口更貼有店鋪待拍賣公告。西單購物中心場內(nèi)不少商家開啟甩賣模式，推出“買一送一”“全場2折”的大力度折扣，場內(nèi)僅剩50余家品牌。華威商廈內(nèi)的“潮鋪街”也有店鋪空置現(xiàn)象發(fā)生。

值得注意的是，上述亟待改造的商業(yè)項目多為小商品百貨格局，場內(nèi)品牌層級較低成為普遍現(xiàn)象，在時尚變遷的洪流之下，這些曾經(jīng)站在時尚潮頭的弄潮兒正逐漸被拋棄。來到現(xiàn)在的西單，人們更愿意逛一逛大悅城、打卡西單更新場的藝術展覽、去老佛爺百貨購買一件時髦單品。西單商圈正呈現(xiàn)出“新老交替”的商業(yè)格局。

商圈難以互補

商業(yè)項目同質(zhì)化明顯，難以形成互補是西單商圈發(fā)展掣肘。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，西單商圈內(nèi)的商業(yè)項目雖在項目定位上有所細分，但品牌雷同卻是不爭的事實。其中，近一公里的西單大街上，化妝品品牌雅詩蘭黛在西單大悅城、北京君太、漢光百貨皆有店鋪，香奈兒、迪奧等高端化妝品品牌也分別有3家店鋪。除卻美妝業(yè)態(tài)，黃金珠寶品類也在西單商圈內(nèi)的商業(yè)項目中頻繁出現(xiàn)，僅品牌周大福在西單商圈就有西單大悅城、西單商場、北京君太、漢光百貨4家店鋪。

品牌在西單大悅城、北京君太、漢光百貨之間有所趨同，但在老佛爺和華威商場之間則有著天壤之別，一個定位高端，場內(nèi)擁有巴黎世家、加拿大鵝、馬吉拉等高端產(chǎn)品，另一個將客群定位在25歲左右的年輕人，產(chǎn)品客單價多在百元左右，雖然相隔不過百米，但很難實現(xiàn)客流流轉(zhuǎn)，也對西單商圈的整體發(fā)展造成影響。

對此，中國商業(yè)地產(chǎn)工作委員會主任郭增利指出，隨著北京多中心商業(yè)格局的逐漸形成，西單商圈的獨特性被削弱，不僅在于商圈整體缺少特色，更在于商圈創(chuàng)新度不夠。雖整體定位年輕潮流，但項目彼此之間存在分流，無法形成合力，且項目動線規(guī)劃不清晰，在客流循環(huán)方面較熱門商圈存在差距。

如果說項目同質(zhì)化、品牌單調(diào)只是商圈無法吸引年輕人的誘因，商圈內(nèi)老項目脫離商業(yè)發(fā)展的整體步伐則是西單商圈落后于北京商業(yè)的根本原因。西單明珠商場、西單商場等位于西單大街東側(cè)的老舊項目也出現(xiàn)不一而同的空置現(xiàn)象，上世紀90年代的裝修風格、不明亮的購物氛圍都對商業(yè)項目的發(fā)展產(chǎn)生影響。

為改變落后商業(yè)格局，老舊商場們也曾多次作出調(diào)改。其中，西單商場對項目進行多次擴建，并不斷進行零散調(diào)整；華威商廈收編被拆除整治的西單小吃街，打造輻射年輕人的潮鋪街；西單明珠商場也對場內(nèi)空間進行重新規(guī)劃……但這些調(diào)改舉措均未能真正盤活上述商業(yè)項目。

業(yè)內(nèi)人士認為，建筑結(jié)構(gòu)和空間局限、資金投入量大且回收期長、沉淀已久的市場認知較難改變、上下游伙伴認可程度、原有團隊與新定位的匹配度差異等等，都使得老商場的調(diào)改面臨極大挑戰(zhàn)，且與新項目初期就可以立意鮮明、定位清晰形成強烈反差。

加速形成合力

實際上，為了推動西單商圈的發(fā)展，西城區(qū)商務局也從單體項目到整體空間規(guī)劃等多方面給予企業(yè)多類型扶持。今年1月，在西城區(qū)“兩會”新聞發(fā)布會上，西城區(qū)商務局局長袁利指出，將在今年加快西單-金融街重點商圈提質(zhì)改造，全力推進漢光百貨、西單商場等傳統(tǒng)商業(yè)“一店一策”改造升級。加快首店經(jīng)濟、首發(fā)經(jīng)濟發(fā)展，持續(xù)引入品牌首店、旗艦店和創(chuàng)新店，聚合新品潮品首發(fā)首秀活動。

同時，西單商圈將強化數(shù)字消費設施支撐，拓寬新型數(shù)字消費供給，建設智慧商圈。

對于商圈接下來的發(fā)展，郭增利指出，在城市商業(yè)多中心格局競爭日益明顯的環(huán)境下，西單商圈的各個商業(yè)體受到消費者分流和吸引力下降的影響，需要改變自己固化的經(jīng)營策略，把周邊居民的生活服務內(nèi)容和城市服務內(nèi)容納入新的優(yōu)化方向，從而形成自身社會化功能集合的特色，以擴大自己的輻射深度。同時要做細分人群的新內(nèi)容和新需求組合，方向上可以選擇“最”戶外、“最“運動、“最”潮流等等強調(diào)聚合性和主題性的商業(yè)標簽。

此外，針對西單商圈內(nèi)年輕人消費環(huán)境少、缺乏商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)現(xiàn)狀，中際遠大（北京）國際投資管理有限公司總裁趙理明認為，應增設生活體驗類內(nèi)容，加強與老佛爺?shù)穆?lián)動，形成商圈集合效應。同時，對西單商圈內(nèi)的狹窄路口進行升級，對商場內(nèi)的停車位進行擴容，也能在一定程度上緩解西單商圈的交通壓力。

除了上述商業(yè)項目的調(diào)整，西單大悅城的硬件也將同步改造。北京商報記者獲悉，該商場下一步將強化首層的潮流屬性及外立面景觀屬性。B1、B2空間改造預計將于明年啟動。接下來，西單大悅城將根據(jù)每個樓層的細分客群對各樓層進行優(yōu)化。此外，北京漢光也將在今年下半年進行外立面改造及天臺花園建設。

北京商報記者 劉卓瀾 王思琦