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隨著4月最后1宗地塊的成功出讓，“金三銀四”北京土地市場迎來完美收官。4月29日，經(jīng)過215輪競價(jià)，中鐵建以7.755億元、溢價(jià)率21.94%競得通州梨園鎮(zhèn)6007地塊。值得一提的是，出讓文件顯示，該宗地塊將推廣新建住宅街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。業(yè)內(nèi)視其為“好房子”標(biāo)準(zhǔn)在社區(qū)規(guī)劃層面的創(chuàng)新探索。

“好房子”政策通過放寬得房率、層高、陽臺(tái)配置等技術(shù)指標(biāo)，為房企產(chǎn)品迭代打開突破口，直接催化土地市場熱度攀升。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，“金三銀四”期間北京土地成交額約為235.86億元，同比激增176.34%。在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏加快的助推下，房企拿地積極性顯著提升——以海淀區(qū)為例，年內(nèi)已成交3宗宅地且另有3宗待拍，6宗地塊的供應(yīng)量創(chuàng)2022年以來區(qū)域新高，核心區(qū)域土地價(jià)值持續(xù)釋放。

215輪競價(jià)、溢價(jià)率21.94%

出讓文件顯示，通州梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-6007地塊土地面積約1.27萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模約2.17萬平方米。

據(jù)悉，該宗地塊共吸引中鐵建、招商蛇口、中能建、康潤共計(jì)4家房企報(bào)名并報(bào)價(jià)。競價(jià)環(huán)節(jié)，中鐵建、招商蛇口、中能建、康潤輪番舉牌，歷經(jīng)215輪激烈角逐，中鐵建最終以7.7552億元總價(jià)、21.94%溢價(jià)率突圍，斬獲通州梨園鎮(zhèn)6007地塊。

從位置上來看，該宗地塊位于東六環(huán)內(nèi)，城市副中心西南部，東六環(huán)內(nèi)，屬于城市副中心03組團(tuán)03街區(qū)，與1號(hào)線八通線梨園站直線距離約500米，周邊生活配套齊全。地塊周邊有梨園主題公園、通州云景公園、中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院(通州院區(qū))、史家小學(xué)(通州分校)、貴友大廈(通州店)等。

值得一提的是，本次出讓規(guī)則中明確，新建住宅推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。推動(dòng)建設(shè)開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。制定打開封閉住宅小區(qū)和單位大院的鼓勵(lì)政策，疏通道路“毛細(xì)血管”，提升城市通透性和微循環(huán)能力。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，通州此次推廣街區(qū)制可有效通過公共資源開放共享打破社區(qū)封閉性，提升土地利用效率。此外，打破傳統(tǒng)封閉式大院模式，形成小尺度街區(qū)單元以增強(qiáng)社區(qū)互動(dòng)性。并且，優(yōu)化了城市支路空間配置，減少低效用地，構(gòu)建更符合現(xiàn)代居住需求的開放式社區(qū)形態(tài)。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，推廣街區(qū)制并非首次，根據(jù)公開資料顯示，2016年6月，位于地鐵9號(hào)線郭公莊車輛段北側(cè)一處公共租賃住房項(xiàng)目首次采用“開放街區(qū)、組團(tuán)圍合、混合功能”的設(shè)計(jì)理念。

此次再提推廣街區(qū)制，得益于“好房子”政策的出臺(tái)。在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，推廣街區(qū)制是對(duì)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中提到的增配鄰里共享公共空間、跨城市支路空間利用的實(shí)踐。

謝逸楓表示，通過開放式街區(qū)設(shè)計(jì)，為業(yè)主拓展共享公共空間，提升生活?yuàn)蕵敷w驗(yàn)。同時(shí)，通過公共空間運(yùn)營(如廣告牌收益)創(chuàng)造額外收入，這部分收入結(jié)余可用于抵扣物業(yè)管理費(fèi)用，從而減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。最終，街區(qū)制實(shí)踐將通過優(yōu)化居住成本結(jié)構(gòu)與公共資源獲取，切實(shí)增強(qiáng)業(yè)主的居住獲得感與幸福感。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅補(bǔ)充道，通州梨園鎮(zhèn)地塊推廣住宅街區(qū)制的規(guī)劃實(shí)踐，與北京城市副中心高含綠量的空間特質(zhì)深度契合。開放街區(qū)制通過消解社區(qū)物理邊界，促進(jìn)居住空間與周邊綠色基礎(chǔ)設(shè)施的有機(jī)融合，構(gòu)建從社區(qū)微環(huán)境到園區(qū)、街區(qū)的多層次開放共享體系。這種空間模式不僅強(qiáng)化了城市副中心“藍(lán)綠交織、水城共融”的生態(tài)底色，更通過綠色空間網(wǎng)絡(luò)化滲透，精準(zhǔn)呼應(yīng)了副中心建設(shè)國家綠色發(fā)展示范區(qū)的戰(zhàn)略定位。

購房需求轉(zhuǎn)變驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)

“好房子”政策對(duì)于未來新建住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬，為房企在打造產(chǎn)品上提供了更多的可能性，直接增加了房企的信心，帶動(dòng)了房企拿地的積極性。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，3月18日及4月8日成功出讓的海淀樹村、通州八里橋2宗地塊均呈現(xiàn)激烈競拍態(tài)勢。其中，海淀樹村地塊吸引10家房企報(bào)名，經(jīng)265輪鏖戰(zhàn)后由中海以75.02億元、溢價(jià)率27.93%競得；通州八里橋地塊則吸引招商蛇口、綠城中國、中海3家房企獨(dú)立參拍及中國金茂+東亞新華聯(lián)合體競價(jià)，線下競價(jià)環(huán)節(jié)歷經(jīng)150余輪舉牌，最終招商蛇口以27.082億元、溢價(jià)率16.28%突圍。

郭毅分析稱，從宏觀政策層面來看，中央房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)從“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“企穩(wěn)回升”，持續(xù)釋放政策暖意，為市場注入強(qiáng)心劑。此外，北京樓市呈現(xiàn)量價(jià)共振特征，二手房與新房成交回暖形成需求端支撐。購房者從“有得住”到“住得好”購房需求的轉(zhuǎn)變，也與“好房子”政策相符合，進(jìn)一步推動(dòng)房企打造優(yōu)質(zhì)房源。

謝逸楓補(bǔ)充道，“好房子”政策提升了優(yōu)質(zhì)地塊的市場價(jià)值，促使房企為搶占產(chǎn)品力先機(jī)，激烈爭奪核心區(qū)域土地資源。優(yōu)質(zhì)地塊具備高利潤兌現(xiàn)潛力，契合開發(fā)商對(duì)高利潤、短周期的需求，尤其在限價(jià)政策寬松背景下，項(xiàng)目溢價(jià)空間顯著提升。同時(shí)，北京樓市結(jié)構(gòu)性回暖，高端改善需求持續(xù)釋放，“好房子”產(chǎn)品去化速率與價(jià)格標(biāo)桿效應(yīng)遠(yuǎn)超普通住宅，進(jìn)一步強(qiáng)化了房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的拿地意愿。

例如，2024年10月招商蛇口在通州摘得的梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-600地塊，后續(xù)打造出招商云璟攬閱。該項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上便按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造，配置有南向陽臺(tái)、飄窗及北側(cè)設(shè)備平臺(tái)等，為客戶提供更多可利用空間。

從土地出讓節(jié)奏來看，2025年“金三銀四”期間，北京土地市場共成功出讓4宗地塊。其中，包含通州八里橋、梨園鎮(zhèn)2宗地塊，海淀樹村及朝陽平房鄉(xiāng)、孫河組團(tuán)地塊各1宗。與2024年同期出讓的5宗地塊基本持平。

土地市場開啟新周期

在作為房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)銷售旺季的“金三銀四”，北京土地市場呈現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢。

據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2025年3—4月，北京土地成交額約235.86億元，相比2024年同期約85.35億元，增長176.34%，市場活躍度顯著提升。

這一增長背后，既有房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的激烈爭奪，也反映出核心區(qū)域的土地價(jià)值。

4月28日，北京年內(nèi)首宗百億級(jí)地塊——朝陽平房鄉(xiāng)、孫河組團(tuán)組合地塊成功出讓。該地塊采用“宅地+商業(yè)”組合供應(yīng)模式，由中建智地、金茂、越秀、朝陽城發(fā)聯(lián)合體以126億元摘得。與此同時(shí)，北京核心區(qū)域海淀區(qū)的土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至4月末，海淀區(qū)已成功出讓3宗住宅用地，另有3宗已知地塊計(jì)劃年內(nèi)出讓。

根據(jù)北京市規(guī)自委公告，海淀半壁店地塊將于5月20日公開競價(jià)，寶山村2宗地塊亦于5月25日啟動(dòng)預(yù)申請(qǐng)。至此，2025年海淀區(qū)已成交及擬供應(yīng)地塊總數(shù)已達(dá)6宗。

從海淀歷年土地供應(yīng)量來看，呈現(xiàn)區(qū)域土地市場集中放量態(tài)勢。具體來看，2022—2024年北京海淀區(qū)域出讓的地塊分別為3宗、2宗、5宗。

從數(shù)據(jù)不難看出，自2024年起，北京持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)量。郭毅表示，房企更聚焦于同時(shí)滿足三大核心要素的地塊：區(qū)域市場邏輯清晰且客戶基礎(chǔ)穩(wěn)固，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率高且去化周期可控，土地總價(jià)門檻適中且資金占用壓力可控。此類地塊因兼具安全邊際與收益預(yù)期，成為房企競相爭奪的焦點(diǎn)。

謝逸楓認(rèn)為，當(dāng)前北京樓市企穩(wěn)信號(hào)持續(xù)釋放，部分區(qū)域新房成交活躍度顯著提升，市場需求韌性逐步顯現(xiàn)；限購政策存在進(jìn)一步優(yōu)化空間，市場對(duì)政策松綁預(yù)期持續(xù)升溫，為土拍市場注入積極預(yù)期；房企銷售回款改善，現(xiàn)金流狀況邊際修復(fù)，疊加融資環(huán)境寬松，為土地投資提供資金保障；房價(jià)平穩(wěn)上漲預(yù)期強(qiáng)化，房企對(duì)資產(chǎn)價(jià)值提升形成正向反饋，拿地積極性進(jìn)一步被激活。多重因素共振下，北京土拍市場高熱度行情有望延續(xù)。

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