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繼42家房企圍搶昌平朱辛莊地塊之后，5月6日，北京豐臺(tái)區(qū)青塔地塊及大興區(qū)西紅門(mén)地塊再次火熱出讓。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天兩宗宅地競(jìng)拍吸引了近30家房企參與報(bào)名，最終均為觸頂+搖號(hào)成交，成交總額64.745億元，平均溢價(jià)率15%。其中，青塔地塊在土地規(guī)則限制的前提下，仍成為北京近五年來(lái)土拍市場(chǎng)“第二熱”的地塊。

綜合來(lái)看，今年北京土地市場(chǎng)既有觸頂搖號(hào)成交的地塊，也有房企托底成交的，其中，土地自身?xiàng)l件及利潤(rùn)空間成為房企拿地的決定性因素。

【資料圖】

需要關(guān)注的是，目前不少房企手上的“存糧”不足，加上更多房企調(diào)整戰(zhàn)略布局，轉(zhuǎn)向一二線城市，進(jìn)而帶熱北京土拍市場(chǎng)。

5月6日，北京豐臺(tái)區(qū)青塔地塊及大興區(qū)西紅門(mén)地塊雙雙觸頂成交，收金64.745億元。圖/直播截圖

青塔地塊“未拍先火”，補(bǔ)充公告改寫(xiě)土拍規(guī)則

作為“明星”地塊，豐臺(tái)青塔地塊競(jìng)價(jià)激烈程度早在預(yù)料之中。地塊競(jìng)拍不到5分鐘，就有多家房企同時(shí)舉牌，隨后報(bào)價(jià)“觸頂”而轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。彼時(shí)仍有15家房企及聯(lián)合體參加搖號(hào)，最終由建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體以總價(jià)27.485億元搖號(hào)摘得，成交樓面價(jià)約5.28萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%。

北京鏈家研究院分析師岳微認(rèn)為，豐臺(tái)青塔地塊“未拍先火”，在預(yù)申請(qǐng)階段就有40多家房企有意愿參與。由此，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布豐臺(tái)青塔等用地使用權(quán)出讓公告的補(bǔ)充公告，提出“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)同一宗地；聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買(mǎi)?！?

對(duì)于此舉，當(dāng)時(shí)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一調(diào)整使得“同一集團(tuán)成員企業(yè)”不再成為“對(duì)手”，但可以“合作共贏”，更加利于行業(yè)發(fā)展及集團(tuán)成員企業(yè)內(nèi)部間資源調(diào)配。另外，本次調(diào)整將更加有效地抑制通過(guò)增加關(guān)聯(lián)企業(yè)參與數(shù)量從而提高搖號(hào)中簽概率的情況發(fā)生。

這一土地新規(guī)在一定程度上制約了“馬甲”的出現(xiàn)。即便如此，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，豐臺(tái)青塔地塊仍然吸引了17家房企及聯(lián)合體參與。

據(jù)中指研究院分析人士表示，青塔地塊依然創(chuàng)造了北京土拍市場(chǎng)自2018年以來(lái)，在報(bào)名房企及聯(lián)合體數(shù)量上僅次于今年早些時(shí)候的昌平朱辛莊地塊創(chuàng)下的歷史，成為北京近五年來(lái)土拍市場(chǎng)“第二熱”的地塊。

從參加青塔地塊競(jìng)價(jià)的房企來(lái)看，包含金隅、華潤(rùn)、天恒、中鐵、城建、中海、建工+城鄉(xiāng)房屋、京能+電建、金茂、中建玖合、華發(fā)、建發(fā)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、龍湖、萬(wàn)科+南通海門(mén)海泰、江蘇師山置業(yè)、揚(yáng)州華景置地。

岳微認(rèn)為，參與競(jìng)爭(zhēng)的主力仍為實(shí)力雄厚且在區(qū)域有深耕經(jīng)驗(yàn)的房企，值得注意的是，長(zhǎng)期未在北京拿地的萬(wàn)科以聯(lián)合體再度參與北京市場(chǎng)。此外，南方房企進(jìn)京布局意愿更加強(qiáng)烈，除多次參與北京土拍的建發(fā)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)外，也出現(xiàn)南通海門(mén)區(qū)國(guó)資控股的江蘇師山置業(yè)、南通海門(mén)海泰以及揚(yáng)州國(guó)資控股的揚(yáng)州華景置地。

值得關(guān)注的是，參加青塔地塊線下競(jìng)拍的企業(yè)包括了中海及中建玖合。中海隸屬于中國(guó)建筑集團(tuán)有限公司，如果嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，中海及中建玖合同屬于中建集團(tuán)。此前，業(yè)內(nèi)猜測(cè)，中海和中建集團(tuán)的建設(shè)局不會(huì)同時(shí)出現(xiàn)。而此次通過(guò)青塔地塊，表明最終中海和中建集團(tuán)下屬的建設(shè)局并未被認(rèn)定為同一家集團(tuán)公司。

每平方米“房地差”超3萬(wàn)元，利潤(rùn)空間充足

據(jù)土地出讓文件顯示，豐臺(tái)區(qū)青塔街道青塔村棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊為二類(lèi)居住用地，建筑規(guī)模為5.2萬(wàn)平方米，起始價(jià)23.9億元，起始樓面價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米，上限地價(jià)為27.485億元，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬(wàn)元/平方米。由此可見(jiàn)，每平方米“房地差”超過(guò)3萬(wàn)元，這也是吸引眾多房企競(jìng)拍的原因。

對(duì)于青塔地塊如此火熱的原因，岳微表示，首先是地理位置優(yōu)越，鄰近西四環(huán)，與海淀區(qū)一路之隔，有地鐵11號(hào)線規(guī)劃預(yù)期，周邊配套、居住界面成熟。同時(shí)，該地塊體量小，居住屬性純粹，總價(jià)不高，“房地差”較大，有充足的利潤(rùn)空間。此外，近年來(lái)，西四環(huán)至五環(huán)之間新房項(xiàng)目供應(yīng)主要集中在豐臺(tái)區(qū)小瓦窯、大瓦窯板塊以及石景山區(qū)衙門(mén)口板塊，青塔板塊無(wú)直接競(jìng)品項(xiàng)目，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售流速較為可觀。

中指研究院分析人士也認(rèn)為，青塔地塊3公里的范圍內(nèi)有成熟的商業(yè)、教育及醫(yī)療配套，這放在整個(gè)北京市場(chǎng)，都是“拍一塊少一塊”的稀缺地塊，大家自然也都會(huì)搶著要。

據(jù)悉，目前豐臺(tái)青塔地塊周邊在售的新房項(xiàng)目包括北京城建·龍樾天元和北京城建·宸知筑，兩個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)分別為8.2萬(wàn)元/平方米、7.5萬(wàn)元/平方米。

西紅門(mén)板塊迎來(lái)利好，華潤(rùn)置地“雙觸頂+搖號(hào)”奪地

5月6日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的另一宗地塊是大興西紅門(mén)地塊，其吸引了包括興創(chuàng)、中建壹品、華潤(rùn)+中鐵、中海、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、城建、龍湖、保利、招商、首開(kāi)、建發(fā)共11家房企參與。雖然從競(jìng)買(mǎi)報(bào)名企業(yè)數(shù)量上不及青塔地塊，但也匯集了六大央企參與角逐。

經(jīng)過(guò)17輪競(jìng)報(bào)，該地塊達(dá)到地價(jià)上限37.26億元，隨后轉(zhuǎn)入競(jìng)“現(xiàn)房面積”環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)中海及龍湖的多輪拉鋸戰(zhàn)，達(dá)到上限1.8萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。彼時(shí)仍有6家房企及聯(lián)合體參加搖號(hào)，最終由中鐵+華潤(rùn)置地聯(lián)合體以總價(jià)37.26億元+現(xiàn)房1.8萬(wàn)平方米“雙觸頂”搖號(hào)摘得，溢價(jià)率為15%。

值得關(guān)注的是，西紅門(mén)組團(tuán)地塊中其余兩宗地塊在2022年土拍中都未觸頂成交。在岳微看來(lái)，主要是由于板塊配套及居住界面現(xiàn)狀一般，而此次西紅門(mén)地塊觸頂成交的主要原因是，板塊規(guī)劃利好明確落地，其中，在交通軌道方面，雖地塊目前無(wú)軌道交通，但19號(hào)線明確規(guī)劃西紅門(mén)東站，未來(lái)7站可達(dá)金融街。另外，在教育資源方面，該地塊周邊2宗教育用地明確引入黃城根小學(xué)、北京四中，再有商業(yè)綜合體“元·創(chuàng)大都會(huì)”開(kāi)工建設(shè)再度提升板塊居住配套。

岳微認(rèn)為，西紅門(mén)板塊為新開(kāi)發(fā)區(qū)域，在華潤(rùn)、興創(chuàng)、中鐵等開(kāi)發(fā)企業(yè)已打造西紅門(mén)·橡樹(shù)灣（一期、二期）、御璟星城等新房項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，華潤(rùn)、中鐵再添一子，未來(lái)項(xiàng)目交付后，將形成一個(gè)新興的高品質(zhì)居住圈，市場(chǎng)認(rèn)可度及潛力價(jià)值都將得到提升。

對(duì)于今年的土地市場(chǎng)，岳微認(rèn)為，今年北京土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)愈加回暖態(tài)勢(shì)，但單一地塊的成交依然呈現(xiàn)冷熱不均、分化明顯的局勢(shì)。既有熱點(diǎn)地塊觸及上限搖號(hào)確定歸屬，也有地塊出讓遇冷由開(kāi)發(fā)企業(yè)托底成交，地塊自身?xiàng)l件及利潤(rùn)空間成為開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的決定性因素。

另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)歷去年的謹(jǐn)慎投資之后，房企手上的“存糧”不足。此外，目前很多房企調(diào)整戰(zhàn)略布局，重點(diǎn)向一二線城市傾斜，導(dǎo)致更多房企關(guān)注北京優(yōu)質(zhì)地塊，這些因素均是北京土拍熱起來(lái)的原因。

（文章來(lái)源：新京報(bào)）