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這兩天，中央公園的國(guó)浩白嶼林項(xiàng)目火了，半天賣了3棟樓，當(dāng)天要買房的客戶要排隊(duì)等一個(gè)小時(shí)才可以進(jìn)售房部。

這個(gè)樓盤確實(shí)也值得買，中央公園一環(huán)核心位置，品質(zhì)小高層，光感玻璃立面，顏值耐看，只要 建面一萬(wàn)五左右 的價(jià)格，相較隔壁魯能泰山七號(hào)的二手房?jī)r(jià)格也是有倒掛的，價(jià)格相當(dāng)有誘惑力。

(相關(guān)資料圖)

讓本來(lái)平淡的重慶樓市泛起了一些漣漪，這也說(shuō)明一個(gè)道理，再差的市場(chǎng)，只要你產(chǎn)品足夠好、價(jià)格足夠到位，依然有需求，沒(méi)得需求也能激發(fā)需求。

更關(guān)鍵的是，這是第3個(gè)加入中央公園價(jià)格戰(zhàn)的樓盤，第一個(gè)是朗詩(shī)熙樾府，建面1.6的單價(jià)買精裝洋房，還送車位；第二個(gè)是象嶼光海，總價(jià)149萬(wàn)就可以買建面99的精裝洋房，甚至不限樓層單元，還炒作可讀西大附中。真的一個(gè)比一個(gè)狠。

號(hào)稱宇宙中心的中央公園何以至此？

那些被大V忽悠著到中央公園買房的外地炒房團(tuán)， 感覺(jué)又要站崗了 ，想著也真是壞，其實(shí)這對(duì)重慶并不友好，還是要讓外地投資者賺錢才行呀，長(zhǎng)此以往形成在重慶投資買房就是個(gè)坑的印記就不太好了。

可是我們也要反思一下，為什么這兩年在中央公園買房投資容易踩坑呢？?jī)H憑自己的一些感覺(jué)，來(lái)給點(diǎn)評(píng)論，僅供參考，來(lái)解釋一下其后的一些邏輯。

01

中央公園大的配套已然落地，后續(xù)利好空間有限

跟炒股一樣，利好都已確定了，你還要往里面沖，很容易買在高位。中央公園經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，亞洲第一大公園已經(jīng)修好了，ZF部門也已進(jìn)駐，360萬(wàn)方商業(yè)也已成型，該有的學(xué)校也都已進(jìn)來(lái)了，軌道也差不多了。利好兌現(xiàn)成利空，差不多就這樣了，你還要未來(lái)有多大的升級(jí)，有多大的空間？

02

高端產(chǎn)業(yè)較匱乏，接盤俠有限

產(chǎn)業(yè)這個(gè)點(diǎn)很容易被大家忽視，產(chǎn)業(yè)背后對(duì)應(yīng)的是人口，有高端產(chǎn)業(yè)才能留住高端人才，未來(lái)的接盤者才能支撐更高的溢價(jià)力。

但是中央公園周邊的高端產(chǎn)業(yè)是比較匱乏的，或者不太集中。無(wú)法形成像照母山周邊的光電園、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園那么大的規(guī)模效應(yīng)。中央公園周邊的產(chǎn)業(yè)有空港的航空等產(chǎn)業(yè)，有數(shù)據(jù)谷、水土、悅來(lái)那邊的一些產(chǎn)業(yè)，但是說(shuō)實(shí)話，規(guī)模都不大，也沒(méi)有特別大的公司入駐，而且這些區(qū)都是新區(qū)，都有大量住宅供貨，會(huì) 分化中央公園的購(gòu)買力 。

房?jī)r(jià)背后的關(guān)鍵是人，中央公園也許未來(lái)可期，但目前這個(gè)產(chǎn)業(yè)的聚合規(guī)模效應(yīng)并未形成。

我們看成都最火的高新南區(qū)和天府新區(qū)也可以得出類似的結(jié)論，這些板塊聚集成都大量高新企業(yè)，金融城大量大廠云集。集聚人才，他們有旺盛的購(gòu)買力去支撐高房?jī)r(jià)。

03

距離解放碑超20公里，與傳統(tǒng)核心區(qū)相距太遠(yuǎn)

雖說(shuō)重慶四大山脈，兩江四岸，將重慶切分成多組團(tuán)多中心。但城市無(wú)論如何發(fā)展，社會(huì)需要交換，需要交流，真實(shí)的交換才會(huì)產(chǎn)生價(jià)值。各個(gè)板塊不可能相互之間完全阻隔，經(jīng)濟(jì)不互動(dòng)，國(guó)與國(guó)之間尚且需要經(jīng)濟(jì)交換，不然再?gòu)?qiáng)大，閉關(guān)鎖國(guó)終不會(huì)強(qiáng)大，更何況板塊與板塊之間。

重慶這么多年發(fā)展，永恒的中心，有且只有一個(gè)，那就是兩江交匯——朝天門。那些距離核心越遠(yuǎn)的位置，無(wú)論規(guī)劃如何優(yōu)秀，都會(huì)受這一條定律所牽絆， 原則上越遠(yuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)越大 。

這也許就是能解釋，為什么中央公園發(fā)展這么多年了，入住率依然不太高的原因之一。

04

天量供應(yīng)，高地價(jià)

中央公園最近幾年可以說(shuō)是持續(xù)霸榜重慶樓市。無(wú)論是土地供應(yīng)量，還是成交量都是第一。供應(yīng)量不可謂不大，東西南北同時(shí)開(kāi)弓，連空港也叫中央公園。

還有一點(diǎn)很尷尬的是， 樓市的火熱頂點(diǎn)恰遇中央公園的配套兌現(xiàn)頂點(diǎn)， 這帶來(lái)的結(jié)果是，21年一大堆高價(jià)地幾乎都出自中央公園， 一大批開(kāi)發(fā)商高位站崗！

如此才導(dǎo)致當(dāng)下，這些開(kāi)發(fā)商也是騎虎難下，被逼要打造 高品質(zhì)物業(yè)去博取溢價(jià) ，而另一邊確實(shí)較早拿地和晚拿地的開(kāi)發(fā)商地價(jià)要便宜5000-9000+（保利21年高峰期地王價(jià)15711，保億22年低谷期中央公園樓面價(jià)6300，價(jià)差高達(dá)9411，一倍多的差距！）

這些低價(jià)地的樓盤有足夠的利潤(rùn)空間去搶占市場(chǎng)，就算跟高價(jià)地同品質(zhì)打造，空間利潤(rùn)依然豐厚！如果打不過(guò)，那咱就比價(jià)格？

你讓那些高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商怎么玩？只有2種選擇， 要么以時(shí)間換空間，要么割肉！

在中央公園新房存量依然較大的基數(shù)下，未來(lái)中央公園各個(gè)樓盤的博弈手段一定會(huì)層出不窮，我們可以繼續(xù)坐觀好戲。

但是同時(shí)，馬上4月底重慶就要首次土拍，其中有一塊是中央公園的地，也值得我們期待一下，但是如果以這套邏輯來(lái)看，可能要十分火熱也很難。

綜上，我并不是在給中央公園潑冷水，中央公園未來(lái)依然可期，但是原則上自住大于投資，除非有極低價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以博一把，同時(shí)要放棄對(duì)學(xué)區(qū)的過(guò)份信仰， 不要為學(xué)區(qū)支付過(guò)高的溢價(jià) ，那樣風(fēng)險(xiǎn)更大。