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伴隨著歐美主流央行持續(xù)大幅加息，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)受到直接粗暴的沖擊。尤其是商業(yè)地產(chǎn)頗為危險(xiǎn)，已經(jīng)成為威脅當(dāng)前金融市場(chǎng)的一顆潛在地雷。

早在硅谷銀行破產(chǎn)之前，歐洲央行2月份就曾發(fā)出警告，房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性在增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。要知道，歐洲商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體貸款價(jià)值約為1.5萬(wàn)億歐元，約11.26萬(wàn)億元人民幣。

緊接著，歐美爆發(fā)銀行業(yè)危機(jī)。

(相關(guān)資料圖)

4月，歐洲央行官員發(fā)布報(bào)告再次警示，投資于非流動(dòng)性房地產(chǎn)資產(chǎn)并允許投資者在短時(shí)間內(nèi)撤出資金的地產(chǎn)基金面臨“流動(dòng)性錯(cuò)配”的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和更廣泛的金融穩(wěn)定性構(gòu)成了威脅。并呼吁對(duì)商業(yè)地產(chǎn)基金加強(qiáng)監(jiān)管，以防止這個(gè)資產(chǎn)凈值超過(guò)1萬(wàn)億歐元的行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

同月，查理·芒格明確警告市場(chǎng)稱，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀一場(chǎng)風(fēng)暴，隨著地產(chǎn)價(jià)格下跌，美國(guó)銀行業(yè)“充斥著不良貸款”。

他還表示，很多房地產(chǎn)的情況已經(jīng)不太妙了。我們有很多陷入困境的辦公樓，很多陷入困境的購(gòu)物中心，還有很多陷入困境的其他房地產(chǎn)。外面哀鴻遍野。

5月6日，在伯克希爾哈撒韋股東大會(huì)上，巴菲特也直言不諱：在美國(guó)和其他一些國(guó)家，商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題可能會(huì)非常大，情況比較負(fù)面，但是我們會(huì)度過(guò)這場(chǎng)危機(jī)。

10次危機(jī)9次房。這一次，情況依舊不妙！

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目前，MSCI歐洲房地產(chǎn)指數(shù)已跌至2009年初全球金融危機(jī)以來(lái)最低水平。其中，3月份下跌超過(guò)24%。另外，在歐洲多個(gè)主流市場(chǎng)創(chuàng)下歷史新高大背景下，歐洲斯托克600房產(chǎn)指數(shù)在最近1年多時(shí)間內(nèi)重挫超過(guò)43%，跌回10年前了。

瘋狂拋售房地產(chǎn)股票，投資者又在擔(dān)心什么呢？

5月9日，瑞典最大商業(yè)地產(chǎn)公司之一的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）在歐洲市場(chǎng)重挫逾24%。SBB恐慌性拋售也重創(chuàng)了整個(gè)歐洲房地產(chǎn)板塊，當(dāng)日跌幅高達(dá)3.2%。其中，瑞典公司Sagax下跌了7.8%，Balder下跌7.6%，Wallenstam下跌5.9%。此外，歐洲其他地產(chǎn)巨頭Kojamo、Aroundtown、Safestore均重挫逾5%。

5月10日，SBB再度大跌7.25%。短短3個(gè)交易日大跌43.7%，較硅谷銀行破產(chǎn)事件以來(lái)，累計(jì)下跌65%。而該巨頭在2021年底市值高達(dá)170億美元，而如今僅僅只有10多億美元。

消息面上，5月7日，美國(guó)標(biāo)普評(píng)級(jí)公司將SBB的評(píng)級(jí)下調(diào)至“垃圾級(jí)”。并表示，SBB“在未來(lái)幾個(gè)季度無(wú)法獲得足夠的資金來(lái)源，以可持續(xù)地支撐其短期財(cái)務(wù)狀況”，可能會(huì)進(jìn)一步下調(diào)SBB的評(píng)級(jí)。

屋漏偏逢連夜雨。5月8日，SBB召開董事會(huì)緊急會(huì)議，并發(fā)表聲明稱，市場(chǎng)反應(yīng)使其無(wú)法按預(yù)期條款進(jìn)行普通股的配股發(fā)行，將不發(fā)行價(jià)值26億瑞典克朗的新D類股票。該聲明還表示，公司正在尋求暫停分紅派息。

SBB債務(wù)壓力頗大，債券違約迫在眉睫。該公司在5年內(nèi)需對(duì)408億美元到期債券進(jìn)行展期，其中25%將于今年到期。

SBB遭遇的重大困境其實(shí)是瑞典，乃至整個(gè)歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)下行之下的一個(gè)真實(shí)側(cè)面。4月4日，歐盟統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，歐洲各國(guó)房?jī)r(jià)在2022年第四季度平均環(huán)比下降1.5％，為2015年以來(lái)首次下跌。27個(gè)成員國(guó)中有15個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)下跌，其中丹麥和德國(guó)的跌幅最大，環(huán)比跌幅分別為6.5％和5％。

今年，歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在繼續(xù)下跌。其中，荷蘭房?jī)r(jià)在今年1月至2月下跌了1.5%。芬蘭住宅價(jià)格在3月份繼續(xù)下跌，其中大城市同比下跌6.6%。而瑞典是歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為糟糕的國(guó)家，現(xiàn)價(jià)較2022年高峰回撤超過(guò)15%。

當(dāng)然，房地產(chǎn)大幅趨冷，并不只在歐洲。

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在美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)大幅加息之下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)冰封。

今年3月，美國(guó)新屋開工數(shù)為142萬(wàn)套，較去年同期下滑17.2%。同期，建筑許可錄得143萬(wàn)套，同比大幅下滑23.9%?？梢婇_發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)持比較悲觀的態(tài)度。當(dāng)然，背后是房地產(chǎn)需求萎靡，成交寡淡。

今年3月，美國(guó)成屋銷售444萬(wàn)套，較去年同期大幅下滑22%。當(dāng)前成交與2008年、2020年3月時(shí)的水平相當(dāng)。算上二手房和新獨(dú)棟住宅季調(diào)折年銷量，已經(jīng)從去年初的717萬(wàn)套暴跌至今年1月的463萬(wàn)套，同比跌幅高達(dá)35%，超過(guò)2007年底的-32%。2月相比1月有所回升，但3月又掉頭向下。

美國(guó)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)掉頭向下。據(jù)NAR報(bào)告顯示，3月美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)較去年同期下降0.9%，至37.6萬(wàn)美元，創(chuàng)2012年1月以來(lái)最大同比跌幅，相較于去年6月時(shí)的紀(jì)錄高位41.4萬(wàn)美元，已大幅下跌9.2%。該指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月錄得同比下滑，創(chuàng)11年來(lái)首次。

美國(guó)房?jī)r(jià)最高之一的舊金山灣區(qū)跌幅更甚，今年1月灣區(qū)9個(gè)縣房屋中位價(jià)為100萬(wàn)美元，環(huán)比暴跌8%，同比大跌17%，較2022年3月峰值暴跌35%。

美國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)域中，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊會(huì)更大一些。今年2月，商業(yè)地產(chǎn)交易額僅僅只有290億美元，較去年7月的720億美元大幅銳減近60%。而疫情之前的2019年，每個(gè)月成交大致為450億美元。成交趨冷之下，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格大約下跌了9%（截止今年2月）。該細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)部，辦公地產(chǎn)跌幅最大，目前價(jià)格也已經(jīng)回到疫情之前。

當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)遭遇了供給兩端的雙重打擊。需求端，伴隨著高利率以及高通脹，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的跡象越來(lái)越明顯，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求自然會(huì)萎靡不振。

除此之外，疫情期間流行起來(lái)的遠(yuǎn)程辦公依舊火熱。2020年年中，美國(guó)遠(yuǎn)程辦公的比例從疫情前的5%上升至62%。后來(lái)，疫情消退，該比例有所回落。但直到今年3月，該比例仍然高達(dá)29%。

這勢(shì)必會(huì)影響辦公地產(chǎn)的需求，抬升空置率，影響其租金收入。據(jù)華泰研究，今年3月，美國(guó)寫字樓平均空置率已經(jīng)高達(dá)18.7%，創(chuàng)下歷史最高記錄。其中，硅谷銀行、第一共和銀行總部所在的加州空置率已經(jīng)接近25%，得克薩斯州則高達(dá)26%。

供給端，商業(yè)地產(chǎn)面臨嚴(yán)峻的融資環(huán)境。

目前，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未償貸款余額高達(dá)5.6萬(wàn)億美元。其中，商業(yè)銀行占比為65%，其次是保險(xiǎn)公司，占比15%。MBS發(fā)行機(jī)構(gòu)（房利美和房地美）占比13.5%，REITS 和外國(guó)銀行占比僅僅只有個(gè)位數(shù)。

商業(yè)銀行貸款渠道中，中小銀行是主力軍，占到其70-80%的份額。而從3月爆發(fā)的地區(qū)性銀行危機(jī)以來(lái)，中小銀行存款流失、息差收窄、擠兌不斷，均促使其

持續(xù)收緊信貸條件。而商業(yè)地產(chǎn)貸款又是中小銀行放貸占比最大的行業(yè)，高達(dá)42.7%。那么，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)信貸是首當(dāng)其沖的。

據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)數(shù)據(jù)，3月8日-4月19日，商業(yè)地產(chǎn)貸款下降334億美元，占貸款存量的0.8%，降幅幾乎均來(lái)源于中小銀行。

除了商業(yè)銀行渠道外，商業(yè)地產(chǎn)商還可以選擇發(fā)債融資。但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下跌，疊加聯(lián)邦基準(zhǔn)利率高企，獲取融資以及再融資難度很大。今年初以來(lái)，CMBS發(fā)行量相較于同期暴跌85%左右。

綜上來(lái)看，一方面商業(yè)地產(chǎn)收入驟降——商業(yè)地產(chǎn)REITs凈經(jīng)營(yíng)收入同比增速?gòu)?021Q2的23.8%驟降至2022Q4的6.8%，今年明顯加速下探。另一方面，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息，疊加銀行業(yè)動(dòng)蕩危機(jī)以及CMBS違約頻發(fā)，導(dǎo)致融資難上加難。

而債務(wù)卻是剛性的。據(jù)明晟（MSCI）Real Assets數(shù)據(jù)，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)在2023年將有4000億美元債務(wù)到期，2024年另有近5000億美元貸款到期，未來(lái)五年內(nèi)共有總計(jì)2.5萬(wàn)美元的債務(wù)到期。

這樣的大背景下，必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)違約率上升。其實(shí)，今年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)發(fā)生多起違約案例。其中，地產(chǎn)私募巨頭的黑石已經(jīng)發(fā)生3起違約，包括芬蘭地區(qū)的5.31億美元CMBS、曼哈頓地區(qū)的2.7億美元CMBS以及拉斯維加斯的3.25億美元CMBS。

其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)與中小銀行捆綁至深，容易形成惡性循環(huán)以及危機(jī)共振——中小銀行不斷出事，加速地產(chǎn)信貸收縮，必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)違約率攀升以及價(jià)格下跌，反而來(lái)促使更多銀行加入到信貸緊縮行列之中，如此循環(huán)……

這也難怪芒格會(huì)說(shuō)，很多房地產(chǎn)的情況已經(jīng)不太妙了。

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除了歐美外，亞太地區(qū)的韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)出現(xiàn)了不小危機(jī)。韓國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下跌。其中，首爾部分公寓已經(jīng)跌去了巔峰時(shí)期的30%-40%。去年年中，首爾公寓成交量就曾暴跌逾70%。

房?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致韓國(guó)全租房模式暴雷，威脅保險(xiǎn)公司以及銀行機(jī)構(gòu)。而韓國(guó)全租房貸款規(guī)模高達(dá)1058萬(wàn)億韓元，約合7900億美元。據(jù)韓國(guó)的一些研究顯示，如果房?jī)r(jià)下跌10%，將會(huì)有25%的全租房房東無(wú)力償還房客的押金（房屋總價(jià)的50%-80%，房客一般向銀行貸款而得）。這其實(shí)是一個(gè)妥妥的地雷。

當(dāng)前，海外樓市遭遇的困境與風(fēng)險(xiǎn)，源于央行們的持續(xù)暴力加息。而加息又源于疫情期間無(wú)止境的大放水。天下并沒有免費(fèi)的午餐。當(dāng)現(xiàn)在潮水褪去，潛藏著的各種地雷爆發(fā)或不可避免。

這一次，絕不可掉以輕心。（全文完）